Durch Share Deals können Anleger bei Immobilieninvestments die Grunderwerbsteuer einsparen. Der Gesetzgeber hat aber zum neuen Jahr die Regelungen dafür verschärft.

Immobilien sind weiterhin eine wichtige Anlageklasse, gerade für Investoren mit gehobenen Möglichkeiten. Im Jahr 2018 lag Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen EY ermittelt hat.

Ein nicht unwesentlicher Kostenfaktor bei einem Immobilieninvestment sind die Kaufnebenkosten, ob für private oder professionelle Investoren. Allein Notar und Grunderwerbsteuer schlagen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen bereits mit acht Prozent des Nettokaufpreises zu Buche, dazu kommt gegebenenfalls noch ein Honorar für den Immobilienmakler.

Daher nutzen Investoren die Möglichkeit, sich die Grunderwerbsteuer zu sparen, indem sie nicht die Immobilie an sich kaufen, sondern die Gesellschaft, der die Immobilie gehört (in der Regel GbR oder GmbH). Dieses Prinzip nennt man Share Deal. Das ist gar nicht selten, denn auch viele Privatinvestoren halten ihre Renditeimmobilien in separaten Gesellschaften, um die Vermögenssphären zu trennen.

Bislang durften Investoren 95 Prozent an solchen Gesellschaften erwerben und sie nicht innerhalb von fünf Jahren veräußern, um sich die Grunderwerbsteuer zu sparen. Zum neuen Jahr werden diese Regelungen aber verschärft, weil der Bundesrepublik bis zu einer Milliarde Euro Grunderwerbsteuereinnahmen durch diese Share Deals entgehen. Ab 1. Januar 2020 reicht der Erwerb von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit deutschem Grundbesitz aus, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit ist die Grenze um fünf Prozent verringert worden. Und die Investoren müssen Grundstücks-Personengesellschaften und -Kapitalgesellschaften vor einem Verkauf mindestens zehn Jahre halten. Werden sie vorher verkauft, wird ebenfalls Grunderwerbsteuer auf den gesamten Immobilienwert fällig.

Die fast überall geringeren Wohnnutzerkosten deuten darauf hin, dass die Preise für Eigentumsimmobilien eher weiter steigen werden. Und die Möglichkeit, auch mit geringem Eigenkapital eine Renditeimmobilie zu erwerben, ist momentan günstig wie kaum jemals zuvor.

„Wohneigentum ist weiterhin attraktiv. In 94 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte ist das Wohnen im Eigentum aktuell günstiger als Mieten. Im bundesdeutschen Mittel liegt die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum bei knapp 40 Prozent.“ Das hat eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) ergeben. Auch die deutschen Metropolen, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren besonders stark angestiegen seien, wiesen eine Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums auf, stellt die Studie heraus. In Berlin beispielsweise ist Wohnen im Eigentum aktuell rund 27 Prozent günstiger als Mieten, in Hamburg sind es beispielsweise 35 Prozent. Dies liegt laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln an der Kombination an ebenso steigenden Mietpreisen und der immer noch sehr günstigen Bedingen am Markt für Hypothekendarlehen.

Ebenso heißt es: Die fast überall geringeren Wohnnutzerkosten deuteten darauf hin, dass die Preise für Eigentumsimmobilien eher weiter steigen würden, eine Überhitzung des Wohnungsmarktes sei aber nicht zu erkennen. Daher bieten Immobilien interessante Chancen für Anleger, die neben der Vermögensverwaltung in Form von Fonds und Wertpapieren auch auf andere Formen setzen wollen. Gerade an aufstrebenden Immobilienmärkten, zu denen beispielsweise Augsburg im Süden, Hannover im Norden sowie Halle, Dresden und Leipzig im Osten gehören, sind noch Ergebnisse jenseits der fünf Prozent im Jahr möglich.

Die Möglichkeit, auch mit geringem Eigenkapital eine Renditeimmobilie zu erwerben, ist momentan günstig wie kaum jemals zuvor. Es lassen sich Darlehenszinsen von um die zwei Prozent realisieren, was eine hohe Tilgung möglich macht – und das in der Regel allein über die Mieteinnahmen. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um beispielsweise im Rentenalter den gewohnten Lebensstandard zu erhalten.

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In Deutschland werden weniger Wohnungen gebaut als noch im Vorjahr. Damit bleiben Immobilieninvestments auch weiterhin strategisch sinnvolle Investments für Anleger mit einem längeren Horizont.

Dass der Immobilienmarkt in Deutschland brummt, ist längst allseits bekannt. Genauso, dass es in vielen Großstädten an (bezahlbarem) Wohnraum fehlt. Dass sich dies zumindest kurzfristig nicht ändern wird, zeigt eine aktuelle Erhebung. Die Zahl der in Deutschland erteilten Baugenehmigungen ist im ersten Quartal 2019 erneut gesunken. Insgesamt betrug das Minus fast drei Prozent. Sowohl im Neubau als auch im Bestand gingen die Zahlen zurück, meldet das Wirtschaftsmedium „AssCompact“ unter Berufung auf das Statistische Bundesamt.

Im Detail heißt das: Von Januar bis März 2019 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 75.600 Wohnungen genehmigt. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis März 2019 rund 65.700 Wohnungen genehmigt. Dies waren 3,4 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Gestiegen sind die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (+2,3 Prozent). Die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser sank dagegen um vier Prozent und die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser um 4,4 Prozent.

Damit bleiben Immobilieninvestments auch weiterhin strategisch sinnvolle Investments für Anleger mit einem längeren Horizont. Wer auf eine substanzstarke Immobilie an einem Standort mit Entwicklungspotenzial setzt, wird von dem wachsenden Bedarf an Wohnraum in allen Segmenten profitieren. Auch wenn der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses deutlich mehr kostet als noch vor einigen Jahren: Das Investment lohnt sich, denn die Mieteinnahmen und die Wertsteigerungen rechtfertigen auch höhere Einstiegspreise.

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Unwetter und Stürme haben in Deutschland im vergangenen Jahr 2,6 Milliarden Euro Schaden angerichtet. Vor allem Nordrhein-Westfalen wurde dabei hart getroffen.

In Deutschland nehmen Unwetter und Sturmschäden zu. Das geht aus einem kürzlich veröffentlichten Bericht des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hervor. Besonders hart hat es dabei Nordrhein-Westfalen getroffen. Stürme, Hagel und Starkregen haben 2018 in dem westlichen Bundesland bundesweit die höchsten Schäden angerichtet. Diese lagen bei 910 Millionen Euro. Mit großem Abstand folgen Baden-Württemberg (260 Millionen Euro) und Bayern (252 Millionen Euro).

Das zeigt die erste regionale Naturgefahrenbilanz des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Deutschlandweit stehen unter dem Strich 2,6 Milliarden Euro Schaden durch Unwetter und Sturm. In der Statistik sind versicherte Schäden an Häusern, Hausrat, Gewerbe- und Industriebetrieben enthalten.

Allein Sturm und Hagel sorgten in Nordrhein-Westfalen für Schäden von 786 Millionen Euro. Deutlich geringer waren die Sturmschäden in Baden-Württemberg (156 Millionen Euro) und Bayern (202 Millionen Euro). „2018 gehört zu den vier schwersten Sturmjahren der letzten 20 Jahre“, sagt GDV-Präsident Wolfgang Weiler. So war Mitte Januar 2018 das Orkantief „Friederike“ über West- und Mitteleuropa hinweggezogen. Durch Starkregen und weitere Naturgefahren entstanden in Nordrhein-Westfalen 124 Millionen Euro Schaden, in Baden-Württemberg 104 Millionen Euro und in Bayern 50 Millionen Euro. Trotz des trockenen Frühjahrs und Sommers hatte es Ende Mai Überflutungen nach schweren Niederschlägen gegeben, zum Beispiel in Wuppertal.

Aber: Längst nicht alle Unwetterschäden waren 2018 auch versichert. Während bundesweit fast alle Wohngebäude gegen Sturm und Hagel abgesichert sind, fehlt rund zehn Millionen Hausbesitzern der Schutz gegen Elementarrisiken wie Starkregen und Hochwasser. Trotz zunehmender Unwetter bleiben damit viele Hausbesitzer ungeschützt.

Daher sollten Immobilieneigentümer und Mieter ihre Versicherungsverträge genau überprüfen, um sich vor allen möglichen Schäden abzusichern. Der persönliche Versicherungsberater kann ein individuelles Konzept erstellen, damit die Menschen auch bei Hagel und Sturm beruhigt schlafen können.

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Eine Alternative zum klassischen Erwerb einer Renditeimmobilie sind Fonds, die in die Immobilienprojektentwicklung investieren und durch den Verkauf der Neubau- oder Sanierungsobjekte direkte Renditen erwirtschaften.

An den weltweiten Kapitalmärkten geht es zu wie auf einem Schiff auf hoher See: auf und ab, auf und ab, auf und ab. Und zwar in einer solchen Taktung, dass viele Menschen davor zurückschrecken, ihr Geld in Aktien, Anleihen und Co. zu investieren. Sie suchen weiterhin lieber den Zugang zum „Betongeld“, also der Geldanlage in Immobilien. „Damit wollen sie einen sicheren Hafen in greifbaren Werten einfahren, die weit weniger stark von Spekulationen und nicht nachvollziehbaren Einschlägen betroffen sind. Das gilt für Immobilien auch weiterhin, auch wenn die Preise eigentlich flächendeckend steigend und steigend. Es gibt keine Blase am Immobilienmarkt und die Möglichkeit, auch mit geringem Eigenkapital eine Renditeimmobilie zu erwerben, ist momentan günstig wie kaum jemals zuvor. Es lassen sich Darlehenszinsen von um die zwei Prozent realisieren, was eine hohe Tilgung möglich macht – und das in der Regel allein über die Mieteinnahmen“, sagt Markus Brochenberger, Vorstandsvorsitzender der compexx Finanz AG, einer deutschlandweit agierenden Finanzdienstleistungsgruppe, die mehr als 60.000 Kunden bei allen Fragen rund um Vermögen, Versicherung und Vorsorge betreut.

Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiere, könne dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekomme nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen. Und wer sich in Städten wie Augsburg, Essen, Hannover, Halle, Dresden oder auch Leipzig umschaue, finde dort substanzstarke Immobilien mit einem gesunden Einstiegspreise, der das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete nicht übersteige. Im großen Expertennetzwerk der compexx Finanz AG finden sich zahlreiche Berater mit einem Schwerpunkt auf Immobilieninvestments, die auf viele interessante Objekte zugreifen können. Ebenso können Kunden direkt über das Finanzdienstleistungsnetzwerk den Immobilienerwerb finanzieren.

Markus Brochenberger stellt aber auch eine andere Möglichkeit heraus, von der guten Entwicklung im Immobiliensektor zu profitieren. „Eine Alternative zum direkten Erwerb eines Objekts und der dauerhaften Bewirtschaftung sind Fonds, die in die Immobilienprojektentwicklung investieren und durch den Verkauf der abgeschlossenen Neubau- oder Sanierungsobjekte direkte Renditen erwirtschaften.“ Das könne verschiedene Risikofaktoren bei der Direktanlage verhindern, nämlich zum einen konjunkturbedingte Preisschwankungen beim Verkauf, Vermietungsschwierigkeiten und möglicherweise hohe Unterhaltskosten – zum anderen aber auch allzu große Klumpen bei den Investments: „Viele Investoren kaufen Objekte ausschließlich rund um ihren Kirchturm und bauen auf diese Weise ein Portfolio auf, das keinerlei Diversifikation aufweist. Das sehen wir immer wieder“, betont der Experte für Geldanlage.

Bei den Immobilienprojekten im Fondsmantel handelt es sich um Investments in Neubau- oder Sanierungsobjekte mit einer vergleichsweise kurzen Laufzeit. Damit fallen viele Risiken von Käufen im Bestand weg, etwa teure Revitalisierungsmaßnahmen. Gut strukturierte Immobilienprojekte setzen genau an den Zeitpunkten an, an denen die Rentabilität von Objekten am höchsten ist. Entweder die Projektgesellschaft entwickelt ein Objekt von Grund auf und verkauft es nach Fertigstellung, oder aber sie investiert gezielt in Sanierungsobjekte, um dadurch erhebliche Wertsteigerungen zu generieren. Die compexx Finanz AG arbeitet in diesem Bereich mit am Markt etablierten Partnern zusammen, um den Kunden den Zugang zu ertragstarken Produkten mit geringen Schwankungsrisiken zu eröffnen.

Der Vorteil laut Markus Brochenberger: „Die Fonds, die wir unseren Kunden anbieten können, sind sehr breit diversifiziert und investieren immer in mehrere Objekte. Dadurch schaffen sie eine große Sicherheit für Anleger, da der Erfolg der Geldanlage nicht von einer Immobilie abhängig ist.“ Die Renditen seien mit denen von direkten Immobilieninvestments zu vergleichen, aber sie erforderten viel weniger Kapitaleinsatz. So seien beispielsweise auch Sparpläne möglich, um mit monatlichen Einzahlungen das Fondsvermögen aufzubauen.

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Laut einer aktuellen Studie werden die Preise für Wohnimmobilien 14 größten deutschen Städten weiter zulegen. Selbst eine Zinssteigerung würde den Anstieg nicht dämpfen.

Eine neue Immowelt-Studie zeigt, wie stark die Preise für Wohnimmobilien bis Ende 2020 steigen werden. Demnach werden sie in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen. Die stärkste Steigerung erwartet Immowelt für München. In der ohnehin teuersten Großstadt in Deutschland dürfte der Quadratmeter den Experten zufolge Ende nächsten Jahres schon 8200 Euro kosten. 2018 lag er bei 7110 Euro lag. Das bedeutet einen Sprung von 15 Prozent. Neben München dürften Hannover und Bremen die höchsten Steigerungen verzeichnen. Auch Frankfurt und Hamburg dürften Anstiege im zweistelligen Bereich verzeichnen. In der Mainmetropole dürfte 2020 die Marke von 5000 Euro fallen.

Auch für Berlin prognostiziert das Unternehmen weiterhin ein enormes Potenzial für Steigerungen der Immobilienpreise. Der Hintergrund: Die Kaufpreise sind verglichen mit anderen Metropolen noch vergleichsweise günstig. Aktuell werden 3870 Euro pro Quadratmeter verlangt, bis Ende kommenden Jahres müssen Käufer laut Immowelt mit 4390 Euro rechnen – ein Plus von 13 Prozent.

Übrigens: Auch wenn die Zinsen leicht steigen, hat das laut Immowelt kaum Auswirkungen auf die Preiserhöhungen. Bei einem Prozentsatz von zwei Prozent für Baukredite würden in zehn der 14 untersuchten Städte Kaufimmobilien im zweistelligen Bereich steigen. In München läge das Plus dann immer noch bei zwölf statt 15 Prozent, in Berlin bei elf statt 13 Prozent.

Das Interessante: Zuletzt hatten sich die Preise für private Wohnimmobilien den dritten Monat in Folge im bundesdeutschen Durchschnitt nicht spürbar verändert. Der EPX-Gesamtindex verzeichnete im Vergleich zum Januar den kleinstmöglichen Rückgang von 154,15 auf 154,14 Punkte, wie das Fachmedium „AssCompact“ meldet. Auch im Vergleich zum Dezember hätten sich die Preise für deutsche Wohnimmobilien damit kaum verändert. Ende des vergangenen Jahres lag der EPX-Gesamtindex bei 154,18 Punkten. Aber: Im Vergleich zum Vorjahresmonat sind die Preise aber immer noch um 7,65 Prozent gestiegen.

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