Eine fremdgenutzte Immobilie wirft im Alter monatlich Geld ab. Das kann helfen, die Rentenlücke zu schließen und finanzielle Unabhängigkeit im Alterherzustellen.

Von Markus Brochenberger, Vorstand der compexx Finanz AG

Private Vorsorge ist heute wichtig wie nie zuvor. Im bundesweiten Durchschnitt erhielt ein Rentner zum 1. Juli 2016 1076 Euro Rente im Monat und eine Rentnerin 853 Euro. Witwen- und Witwerrenten lagen mit durchschnittlich 540 Euro noch niedriger – vor möglichen Steuern und den Beiträgen für die Krankenversicherung, wohlgemerkt. In Zukunft soll dies noch weniger werden, nämlich dann, wenn das Rentenniveau bis 2050 auf weniger als 40 Prozent im Verhältnis zum Durchschnittsverdienst desselben Jahres sinkt. Das schätzt ein Gutachten der Bundesregierung. Das Gespenst der Altersarmut rasselt damit schon sehr laut mit den Ketten, und künftige Generationen werden es noch ungleich schwerer haben. Denn wer glaubt, dass sich das Rentenniveau wieder verbessert, ist vermutlich (leider) auf dem Holzweg. Es wird eher noch düsterer.

Daher sind neue Wege in der privaten Altersvorsorge dringend notwendig. Denn allein mit Sparen ist der Rentenlücke in vielen Fällen nicht beizukommen. Das ergibt eine einfache Rechnung. Wer beispielsweise 45 Jahre den Höchstsatz in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt hat, bekommt aktuell eine Rente von rund 2700 Euro monatlich (abzüglich Steuern und Krankenversicherung). Doch zum einen ist dieses Szenario mehr als unwahrscheinlich, und zum zweiten ist die gesetzliche Rentenzahlung ohnehin auf diesen Betrag gedeckelt – und wer zuvor vielleicht 4000 oder mehr Euro monatlich zum Leben hatte, muss sich ganz schön strecken, um diesen Betrag auszugleichen.

Angenommen ein 67-Jähriger plant mit einer weiteren Lebenserwartung von 20 Jahren und erhält 2000 Euro aus der gesetzlichen Rente (fast das Doppelte des Durchschnitts!). Das heißt, er bräuchte bei einem monatlichen Kapitalbedarf von 4000 Euro Jahr für Jahr 24.000 Euro aus der privaten Vorsorge, also 480.000 Euro insgesamt. Dafür müsste er 30 Jahre lang bei einer durchschnittlichen Verzinsung von drei Prozent nach allen Kosten und Steuern monatlich etwa 850 Euro in eine private Rentenversicherung einzahlen. Das ist nur den wenigsten möglich.

Die Lösung: eine Immobilie zur Altersvorsorge. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.

Das Entscheidende dabei ist eine Geldanlage ohne Emotionen. Eine Immobilie für die Altersvorsorge ist kein Prestigeobjekt und soll auch keinen Schönheitspreis gewinnen, sondern den Zweck erfüllen. Und der heißt: größtmögliche Rendite und damit maximale monatliche Ausschüttungen. Dies ist bei B-Immobilien in B-Lagen eher möglich als bei Top-Objekten an Spitzenstandorten. Warum? Die Kaufpreise für Spitzenimmobilien sind derart hoch, dass die Rendite sich bisweilen nur noch zwischen ein und zwei Prozent bewegt. Bei einem gut gepflegten Mittelklasse-Mehrfamilienhaus in Essen, Hannover oder Ingolstadt liegt die Rendite hingegen bei jenseits der fünf Prozent. Der Verzicht auf Renommee führt zu besseren Ergebnissen.

Gerade in der aktuellen Phase sehr günstiger Zinsen lässt sich ein Mehrfamilienhaus oder ein Portfolio an Eigentumswohnungen sehr gut finanzieren. Das muss aber nicht so bleiben. Besser ist es, jetzt zuzuschlagen und die niedrigen Zinsen zu nutzen. Das sichert den Ruhestand finanziell ab.

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Mit der Hausfinanzierung kann man aktuell nichts falsch machen. Oder etwa doch? Selbst bei historisch niedrigen Zinsen gilt es einiges zu beachten, damit der Immobilienkauf nicht nach hinten losgeht.

Von Markus Brochenberger, Vorstand der compexx Finanz AG

0,78 Prozent: Diesen Wert spuckte Mitte Juni eine einfache Online-Recherche zum Thema „Immobilienfinanzierung“. Gemeint ist natürlich der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung, genauer: für eine Finanzierung mit fünfjähriger Sollzinsbindung und einer Netto-Darlehenssumme von 150.000 Euro. Das klingt natürlich großartig und soll dazu motivieren, dass viele Menschen sich auf die Suche nach einer Privatimmobilien machen – günstiger kann man ja wohl kaum finanzieren, oder?

Und in der Tat, viel niedriger können die Zinsen kaum noch werden. Aber dennoch ist der Immobilienerwerb kein Selbstläufer und bedarf einer genauen Vorbereitung und Beratung. Denn selbst bei einem Zinstiefstand und freigiebigen Finanzierern kann ein Kauf zum Risiko werden. Die Gefahren sind vielfältig und reichen von einer falschen Preisermittlung (aktuell werden Immobilien oftmals viel zu hoch bewertet) über eine unpassende Bewertung der tatsächlichen Wohnbedürfnisse bis zu einer Fehleinschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten.

Die Tilgung macht den Unterschied

Denn eines dürfen Häuslebauer nicht vergessen: Die Tilgung ist entscheidend, denn diese gibt an, nach wie vielen Jahren eine Immobilie schuldenfrei ist. Und die Tilgung macht auch in den Unterschied in den Kosten der Finanzierung. Wer viel tilgt, hat seine Schulden schneller abgetragen als der, der nur wenig Spielraum zur Tilgung hat. Zum Vergleich (Musterberechnung!): Wer sich beispielsweise 140.000 Euro leiht und diese mit ein Prozent jährlich tilgt, zahlt mehr als 56 Jahre an seinem Objekt ab. Wer aber die Möglichkeit hat, drei Prozent der Darlehenssumme jährlich zu tilgen, braucht etwa 25 Jahre – aber natürlich auch monatlich wesentlich mehr Geld für die Zahlungen an die Bank.

Dies ist eine Frage der persönlichen Einkommens- und Vermögenssituation. Wie hoch kann meine monatliche Belastung sein? Welche finanziellen Puffer benötige ich, welche Zuflüsse kann ich erwarten, welchen beruflichen Risiken bin ich ausgesetzt? Der Blick aufs Konto und die Rechnung über den Daumen reicht bei weitem nicht aus, um die tatsächliche finanzielle Basis für einen Immobilienerwerb zu errechnen. Das gilt gerade dann, wenn ein niedriges Zinsangebot dazu verlockt, eine (zu) teure Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Zins und Tilgung müssen auch dann bedient werden können, wenn beispielsweise der Haupternährer arbeitslos wird oder durch Krankheit oder Unfall anderweitig eingeschränkt ist.

Um diese Möglichkeiten richtig einzuschätzen, bedarf es einer objektiven und professionellen Analyse und Beratung. Daraus geht dann eine detaillierte Finanzplanung hervor, die wirklich tragfähig ist und auf die ein potenzieller Immobilienkäufer bei der Suche nach der richtigen Baufinanzierung setzen kann – eben weil die Bandbreite für die Abzahlung genau ermittelt worden ist.

Apropos richtige Baufinanzierung: Nicht der günstigste Zins ist immer der beste. Manchmal kann es sinnvoll sein, einige Basispunkte mehr zu bezahlen, aber sich dafür einen Zinssatz für 15 oder mehr Jahre fest zu sichern – das erleichtert die Kalkulation ganz erheblich.

Will heißen: Bei der Baufinanzierung kann einiges schieflaufen – aber gute Beratung kann diese Risiken bestmöglich eindämmen. Und dann wird der Hauskauf zu einem vollen Erfolg und einer finanziell sicheren Sache.

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